此刻的新田猶是平靜，老村民坐在家門前的藤椅上悠然自得，遠眺一街之隔那納悶得很的新田購物城，可他們卻不知道，自己快將見證此靜土的風雲變色。
這邊廂的新田購物城靜悄悄落幕，那邊廂的地區發展大計正蠢蠢欲動。早在二O一九年，規劃署已進行一項「新田 / 落馬洲發展樞紐」可行性研究，預留約五十七公頃土地作創科用途，配合創新及科技局推動的港深創科園。然而，民間研究機構卻曾發表一份調查報告，發現地產商早已在附近一帶「插旗」，手握多幅地皮。
新田在可見未來，將經歷一幕幕翻天覆地的變化，但創科園的大計會否像新田購物城一樣，雷聲大雨點少，抑或是偷龍轉鳳成豪宅項目，仍是未知之數。唯一肯定的是，寧靜的自然環境將不復再。
購物城停運分析 – 失敗但無傷大雅的發展案例
主權移交後，多屆政府都曾探討發展新田，但觀乎過去近二十年的發展歷程，除了落馬洲皇巴站帶來的人流外，新田依舊一片寂靜。2013年民建聯向局方獻計，抛出興建購物城的提議，欲分流內地遊客並為該處提供就業機會，議員黃定光張羅一番後，覓到一幅於青山公路新田段的私人地皮，連同毗鄰小部份政府土地，興建佔地四十二萬平方呎，設有逾二百鋪位的新田購物城。
黃定光曾預計購物城每逢假日的入場人次能達逾萬，地區人士亦以為新田購物城的出現或會為這裏帶來衝擊；可是這如意算盤卻打不響，購物城開業三年水靜河飛，「入局」的大小商戶蝕錢離場。如今購物城壽終正寢，土地又再化整為零。
關注新界東北發展議題的本土研究社成員黃肇鴻（Brian），當初亦有留意購物城的規劃，「其實政府知道新田購物城為何會變死城。內地人也不會去這麼偏僻的地方，全都湧去市區，因為那裏根本就沒有基建配套，整個區只得村屋。我認為當時是沒有想過長遠，但亦沒法想得長遠，因為旁邊全是棕地。」
Brian認為，在新田的長遠發展計劃敲定前，如何把土地用途充分發揮，建起一個帶點臨時性質的購物城本是一條財路，「地產發展商在新田有一塊地丢空著，有人想在最短的時間賺快錢，覺得會有水貨客生意做，因為內地客走水貨在那時候是個熱潮，所以便搞了個購物城。雖然最後也是賺不到，但其實對身為地主的地產發展商而言是沒甚損失，反而就他而言，你替我先把土地平整，先做一點發展，是有點鋪橋搭路的意味。」
地產商手握周邊土儲 基建先行受惠的會是誰？
撇除購物城的成與敗，Brian的戰友研究員夏淳權（阿涼）卻留意到，購物城其實是坐落未來的黃金地段，「我認為新田購物城是so called失敗的例子，但其實它的位置，正是規劃中的港鐵北環線新田車站的隔鄰；鐵路基建加上構想中的樞紐，我們觀察到那一帶的土地將會用作大型發展。帶來的變化很簡單，就是地積比會調高很多；局方正研究濕地緩衝區的地積比上調至3倍，北環線一帶更超過6倍，鄰近居民和生態環境是會首當其衝受影響。」
把鏡頭拉遠一點，且看整個新界東北的發展藍圖，港府雄心萬丈，欲將之打造成能容納百萬人口的新市鎮，房屋供應和基建需求大增，但阿涼質疑，整個計劃是否真的有迫切需求，「從最新的人口數據，我們看到香港是有人口流失，香港是否真的需要一個這樣龐大的發展計劃？還是有點發展過度？政府、一些親政府的研究機構、一些支持地產發展的學者，都經常說香港沒有地、不夠地，但真相又是否如此？這點值得我們去思考。」
以往發展新市鎮時，政府會自行收地，以掌握規劃主導權。Brian認為現時政府的發展思維是反其道而行，傾向以基建帶動發展，「搞不旺的話，政府和港鐵能幫你打通網絡，之後便可開始大興土本，在那裏一直持有土地的發展商便最受惠。」
他們曾對濕地緩衝區和保育區範圍內的土地進行調查，發現大型地產商早已手握豐富土地儲備，包括現時新田購物城所在位置，亦是由恆地持有，「地產商在八十年代可能只花幾塊錢一呎的價值購入農地，現在的情況有點像是：地產商在這裏買了地，我就把鐵路蓋到這裏。這可能就是所謂的釋放土地潛力。」
創科園與地產項目的距離
雖然大多土地也被發展商包攬，但新田卻成為港府推動創科產業的屬意地。政府近年力谷創科及再工業化，中短期目標是建設一面積達八十七公頃的港深創新及科技園，將分階段於二O二四年起落成，這個創科園很大機會落戶新田購物城周邊地方。
政府常宣稱會引入內地創科人才，Brian笑言，「其實一河之隔亦有一些科技園區，為甚麼他們會過來新田工作？難道將來騰訊會在這裏建寫字樓？政府想在這區域發展一特定產業，卻沒想過細節上是怎樣實行和推動。」
對於政府希望動用大量土地發展創科，Brian亦充滿疑問，「創科最重要的不是土地，而是人才和電腦。沒有人才的話，你要那麼多地來幹甚麼？不是提供用地就足夠，我亦不同意創科需動用那麼多土地；就算你拿一大塊地建立data centre，但現在人們已在說6G，會把數據射上太空，data centre會不會在十年後已經過時？政府有沒有遠見，可在創科發展上比其他國家走前十年？為甚麼要用新田的地？這裏有農田、自然鄉村..」
觀乎政府如今的發展步伐，阿涼預想到新田創科園的最終面貌，「政府從沒有詳細公開過創科用地需求是怎樣估算出來，亦沒有仼何準則，會否計多了用地？我最擔心的是，在最壞情況下，新田這個創科園可能像科學園一樣，過剩的科研相關預留的土地會被拿去建豪宅，最終變了地產項目。」
黃肇鴻 Brian
本土研究社成員，香港大學社會科學學系（地理學、政治與公共行政學）畢業，二O一七年加入本研，主力探討土地、丁屋等議題。
夏淳權 阿涼
本土研究社研究員，城市大學社會科學學士（公共政策與政治）畢業，二O一九年加入本研，主要研究丁屋及丁權議題，以及參與港鐵霸權研究、檔案解密研究、規劃程序研究和城市研究等工作。