在寸金尺土的香港，二十多個俗稱「劏場」的迷你舖商場，猶如鬧市廢墟，盤踞都市中心。無論市旺或市淡，步入這種「劏場」，除稀少的人流之外，只見僅得數十呎大小的「吉舖」或改做貨倉的店舖。
這種「死場」是劏舖式商場。「劏場」自九十年代開始便存在，但二〇一〇年代再度風行：發展商將商場劏成數百間迷你舖位，以高額租金回報保證，吸引一批小業主入市；小業主買舖後才發現設施配套等未如預期，難以吸引租戶，要麼蝕讓離場，要麼僅以廉租給人做倉。
投資失利或是市場叢林法則，但在鬧市中央的商場，為何變成死氣沉沉的無人之境？
五厘回報承諾 請君入甕甜頭
荃灣地皇廣場在二○一二年拆售，開售首日即沽出九成。此項目一共為當時的發展商負責人、地產投資者尹柏權套現約九億港元。Olive的丈夫有多年投資經驗，也是爭相入市的小業主之一，取出四百幾萬積蓄，購入一個建築面積一百多呎的舖位。不過，他們都沒有料到這個被發展商和地產經紀力薦的小小劏舖，會讓自己陷入無盡的「困獸鬥」。
Olive回憶，當年發展商保證首兩年有五厘租金回報，不論舖位能否租出，每月均有保證回報。地產經紀也聲稱落成後商場內各項配套設施完善，甚至將會有行人天橋接駁至商場， 可帶旺人流。兩年後，Olive在商場開張後正式接手時，才發現店舖實用面積只得四十二呎。「（售樓書列明）下面有大堂，結果用來起咗間舖，行人天橋呢啲全部都冇，甚至要我哋自己俾錢裝舖頭電錶！」
時任地皇廣場獨家代理的美聯物業曾回應媒體查詢，指美聯只擔任中介角色，負責派發售樓書給買家，當中的圖則設計、模擬圖等內容均由發展商提供。發言人又說，經紀和買家溝通時可能出現誤會，售樓書亦沒有提及行人天橋，他不評論個別經紀的銷售手法。
雖然發展商最初幫商場招募到一班租戶，但他們進駐後很快發現人流不足。過了大半年，很多租戶逐漸懶得開舖，商場氣氛也變得死氣沉沉，大部分最後都沒有續租、選擇離開。一眾小業主覺得上當受騙，氣憤地踩上發展商的辦公室抗議。
Olive說，雖然發展商的確提供首兩年租金回報，後來也有兌現小業主的部分訴求，譬如給每間舖數千元津貼加裝電錶，以及提供一筆宣傳資金，「比起我哋投資嘅錢，呢啲（補償）微不足道」。
熟悉行內情況的盛滙商舖基金管理有限公司創辦人及行政總裁李根興表示，類似荃灣地皇廣場的案例有很多，這種商場拆售（俗稱「劏場」）在上世紀九十年代就已經開始，每隔數年就湧現一輪，「一定是發生在舖市旺的時候，因為通常人們買不起整間店，所以（發展商）劏得很細間，劏成幾百萬舖仔（小業主）就買得起」。
雖然地處尖沙咀、銅鑼灣、荃灣等人流聚集區，但「劏場」仍有很多經營死穴：舖位實用面積多數只有三、四十呎，難以吸引租戶；商場沒有與地鐵、大型屋苑、商廈直接相連，很少街客會行經路過。「所以當它一開始靜了，劏舖市值跌到七八九成的時候，很多小業主就沒有心機交管理費、水電費。整個商場『吉』晒，連管理員、水電都沒有，就變成死場。一死就永不翻生，就像佐敦廣場一樣。」李根興說。
劏場的定義
「劏場」指的是地產投資者購入物業後（例如商場、商廈地庫、酒樓等），將其改建分間成數十至數百間的迷你舖位，再進行拆售，最平百餘萬元有交易。李根興表示，「劏場」在上世紀九十年代就已出現，多數淪為死場。最典型的早期「劏場」是一九九二年拆售的佐敦廣場，因管理公司撤離至今荒廢八年。
李根興說，最新一輪「劏場」潮於二〇一二年至二〇一四年出現，當年樓市有辣招壓抑住宅買賣，加上自由行帶動零售業興旺，大量資金轉投商舖市場。上文提及的荃灣地皇廣場，以及荃灣荃立方、尖沙咀首都廣場這三個二〇一二年拆售的「劏場」，都是出自有「劏場大王」之稱的地產投資者尹柏權之手。
劏舖跌價無底洞 蝕讓幅度最高96%
很多劏舖業主漸覺心灰意冷，最終以低價蝕讓收場。今年三月，位於銅鑼灣的「銅鑼廣場」一個舖位約八萬元沽出，較二○○五年一手業主買入價約一百八十六萬元，大幅貶值約96%。
「其實劏舖呢，我個人覺得是沒有價值的。樓市跌極都起碼有多少錢一呎，劏舖是沒有（這種說法）的。再加上網購盛行、經濟環境轉差，種種因素令劏舖不斷貶值。賣出去只得幾十萬，小業主拿着這筆錢也是進退兩難 。」目前仍持有劏舖業權的Olive無奈地說。二○二一年三月，地皇廣場二樓一間實用面積四十二呎的舖位以八十萬成交，原業主以四百三十萬買入，蝕讓三百五十萬。
除了貶值以外，即使業主未能租出店舖，每月也須交水費、電費、管理費，支出似是無底深潭。
Olive歎息道，雖然不少地皇廣場業主本身是投資者、資金較為充足，但也很難化解情緒鬱悶。她這樣安慰自己和他人：「投資失誤一定會有，沒必要為了這件事那麼多年來都不開心，只能怪發展商的招數太高。」但她也認識一些業主幾乎拿出一生積蓄購舖，「有些老人家連棺材本都拿出來了，有些新手投資者付出了畢生積蓄，甚至抵押自己層樓來這裏投資。這麼多年來，他們惟有打兩份工去供這間舖」。
小業主聯合自救 打造美食廣場
不過，Olive跟一眾地皇廣場的業主也沒有坐以待斃。他們決定打通舖位、聯合招租來積極自救。Olive是推動者之一，回想「自救」過程，她感慨並不容易。
她回憶道，「劏場翻生」第一步，就要解決舖位太小的問題，當時地皇廣場業委會主席提議打通一樓的舖位，一起搞聯租招攬大型商戶進駐。然而，商場拆售成二百三十五間商舖、業權分散。負責聯絡各個業主的Olive初時也沒有信心，「但是他們（小業主）就覺得（聯租）不錯，都願意參與。」Olive也曾在地皇廣場租舖做生意，經常幫忙解決商場的大小事務，因此與很多業主建立了深厚的感情。
「我們小業主其實都挺團結的，都希望（商場）好一些。如果不是的話，大家就是『攬炒』。」Olive說。
二○一八年，地皇廣場成功爭取到八成業主參與聯合招租，計劃第一炮租了給一間電器百貨公司。但Olive認為，可能由於商品吸引力有限，商場在租戶進駐後的人流量仍不理想，三個月左右，電器百貨也決定遷出。
然而，一眾業主並不氣餒。他們意識到網購對零售業造成很大影響，便將招租對象轉向難以被替代的飲食行業，重新打造一個美食廣場（foodcourt）。「當時是幾好的，food court真的帶動了人流，整個商場好像突然間有回生氣，我們幾個檔口都租滿了。」Olive提起過去的戰績仍難掩激動，當時地皇廣場出租率一度達到99%，參與計劃的業主按購舖金額比例來分配收益。
業權分散難自救
一度陷入「劏場」魔咒的地皇廣場終於起死回生，部分業主更在二○一九年與尖沙咀首都廣場、銅鑼灣銅鑼廣場、深水埗深之都等九個「劏場」的部分業主一起成立香港首個「劏場聯盟」，不過近年來逐漸悄無聲息。當時協助組成「劏場聯盟」的李根興表示：「賣散的商場最難的問題就是，業主不齊心。」
李根興舉例，地皇廣場成功打造美食廣場之後，有些業主趁機甩賣舖位，有些想退出聯租、自行招攬願付更高租金的商戶，美食廣場不了了之。
Olive則表示，即使個別業主退出，聯合招租仍不受影響。不過她也感嘆，聯租自救並非一帆風順，當中的周折和辛酸只有小業主們知道。聯租計劃初期，他們已經自掏腰包來打通單位；後來配合飲食商戶加裝來去水等裝置，再添近二百萬元投入。聯租實行兩年多，商場定期維修又需要一筆資金。然而，誰也不能保證美食廣場能維持多久，後來還遇上新冠疫情、經濟環境轉差，部分業主自然不願再出錢。
目前，地皇廣場一樓逾百間聯租店舖全部租給了夾公仔機。雖然現在的地皇沒有美食廣場時期暢旺，但Olive樂觀地認為現時經濟環境不景，劏舖若能以兩、三千元租出，當交管理費都已經知足，「從另外一個角度想，都是幫一下小商戶，所以地皇廣場很多年來都沒有加租」。
政府於2019/20年度《財政預算案》中提出，撥款二百億元購置物業以供設立社福設施。因此，「劏場聯盟」當年曾呼籲政府收購。不過李根興說：「無論政府還是發展商，想要重新收購業權分散的「劏場」並不容易。有些劏舖小業主可能很死心，但一聽到收購消息，通常個個都想抬價放售。」關注「劏場」情況的立法會選委會界別議員江玉歡也表示，政府也會考慮購買成本、重新改造支出、物業狀況等等，未必選址「劏場」作為社福設施。
市場上曾出現一次由原業主重新收購「劏場」再轉售的例子。二○○三年，資深投資者李耀華購入油麻地金勳大廈的地庫、閣樓及一樓，拆售成逾百個迷你商舖後迅速淪為「死場」。二○一二年，其時報章引述市場消息指，李耀華以逾九千萬元重新統一商場業權，並以公司轉讓形式將商場售予另一資深投資者羅家寶，市傳作價1.2億元；不足兩個月，商場獲內地發展商順聯集團以1.4億元購入；兩個月後，商場再獲投資者以1.8億元承接。商場在不足半年內已三度易手，身價急升約五成。
小業主困獸鬥 「劏場大王」曾賺逾十五億
當一個個「劏場」變成充斥吉舖或貨倉的「死場」，小業主花掉畢生積蓄、無奈損手離場，背後有誰得益？誰會樂見死場的「死」？
被傳媒稱為「劏場大王」的地產投資者尹柏權曾購入多個大型舖面，拆售成迷你舖位售出，包括一九九七年拆售天水圍嘉湖新北江商場；二○○四年拆售銅鑼灣銅鑼廣場和深水埗深之都商場；最引人矚目的是其二○一二年連續拆售荃灣地皇廣場、荃灣荃立方、尖沙咀首都廣場，帳面共賺十五億元。
除了尹柏權，拆售過「劏場」的還有「百億舖王」黎永滔、亞洲地產創辦人蔡志忠、資深投資者羅珠雄、佳寶集團等等。
不過，李根興估計，有部分「劏場」的投資者可能是大發展商所聘請的「刀手」（代理）。「都是個發展商策劃好的，譬如四億把個場賣給你，可以劏三百間舖，每間賣幾錢、可以賺幾錢，賺到錢就由你袋，賺不到就怎樣包你底。」李根興解釋道。
李根興說：「通常那些發展商都是有知名度的上市公司，如果出自己的名來劏，劏到小業主輸七八九成，會好樣衰，周街行會俾人扔雞蛋。所以有錢人不會用自己的名字，一定是找些刀手回來。」李根興稱，也曾有發展商找他做「刀手」，但是他一律拒絕。
交管理費倒貼營運 「劏場」管理不善
「劏場」容易變成「死場」，除了因舖位太小、難以開展生意，管理不善、設施沒有洽當維修保養，也是原因之一。
一位不願透露姓名的首都廣場前租戶表示，二○二二年五月，商場的貨梯損壞、無法使用，管理公司沒有即時跟進維修，也一直無法提供維修日期，每天只能用人力將三、四百公斤貨物抬上樓，堅持兩周多之後無奈遷出。記者向負責貨梯維修的首都廣場公契經理人「第一太平戴維斯物業管理有限公司」查詢，該公司回應指，職員接獲通知後已即時與升降機承辦商聯絡，並要求承辦商派員到現場跟進維修工作；由於保險索償調查和承辦商維修物料的運送需時，該貨梯最終於二○二二年六月恢復正常運作。
李根興說，「劏場聯盟」內曾有小業主呼籲他作出收購，李開玩笑說：「如果我買劏舖，那麼做法又不同啦。我會先搞死你哋個場，質低晒啲價錢，逐間舖五萬元買回來，買一百間，然後再抬起個價，但我唔會咁做啦。」
「劏場」後遺症 土地浪費、影響大廈維修
江玉歡認為，因為「劏場」業權分散，難以統一收購重新改變用途，會造成土地資源浪費。除此之外，由於業權分散、小業主投資損失慘重，他們往往也無心出資進行定期維修，不止是商場內的店舖、洗手間、電梯等狀況不佳，還會影響整棟大廈的管理和安全問題，「譬如說，現在每戶要夾九萬元去維修大廈外牆，你怎樣去問那些小業戶拿？他們現在（店舖市值）虧到只值三、四十萬，甚至都未必值這麼多」。
江玉歡表示，「劏場」並非只是個別商業行為，已經演變成社會現象和問題，反映現行的政策對小買家缺乏保障。「因為我們是自由市場，特別是在商舖方面，法律基本是很少去規管私人投資。」
根據《一手住宅物業銷售條例》（第621章）法例，一手住宅物業必須列出實用面積，地產代理也必須向二手住宅物業的客戶提供物業的實用面積及以實用面積計算的售價資料；惟相關條例並沒有應用於非住宅物業。
二○一六年，時任立法會議員麥美娟針對規管劏舖出售問題提過質詢，時任發展局局長陳茂波作書面答覆表示，由二○一一至二○一五年，地產代理監管局共接獲五十五宗有關商場舖位交易的投訴，全部關於地產代理銷售手法不當。該局已經完成五十四宗投訴的調查，其中十宗成立。
針對非住宅物業交易投訴漸增，地產代理監管局二○一七年曾發出一份執業通告，表示地產代理持牌人可向準買家提供樓面面積資料，但假若地產代理未能向發展商或有關人士核實有關資料，必須在樓盤廣告內述明資料未經核實。
「購買商舖的未必是新手投資者，買家當時可能覺得物業投資很有價值，但是他沒想過當經濟逆轉（對劏舖市值）的影響是這麼大。這其實是一個很大的不幸。」江玉歡說。
